Strona główna / Europa / Niemcy

Podatek od nieruchomości: Niemcy

Niemcy liczy podatek od domów i mieszkań od wartości. Poniżej: podstawa, wycena, stawki, ulgi i ostatnia reforma, każda informacja ze źródłem.

0,37%PKB z podatków od nieruchomości (2024, OECD)

1,03%Polska (2024)

Podatek od wartości (katastralny)podstawa podatku

Podatek: Grundsteuer (podatek gruntowy, w praktyce od nieruchomości); dla gruntów zabudowanych i budowlanych pobierana jako Grundsteuer B.
Podstawa: W modelu federalnym podatek liczy się według wzoru: wartość podatkowa nieruchomości (Grundsteuerwert) × wskaźnik (Steuermesszahl) × gminna stawka mnożnikowa (Hebesatz). Wskaźnik dla budynków mieszkalnych wynosi 0,31 promila. Pięć krajów związkowych (Badenia-Wirtembergia, Bawaria, Hamburg, Hesja, Dolna Saksonia) stosuje własne modele, częściowo oparte na powierzchni (np. w Bawarii czysty model powierzchniowy).
Wycena: Wartość ustala urząd skarbowy na podstawie deklaracji właściciela; domy jedno- i dwurodzinne, budynki czynszowe i mieszkania wycenia się metodą dochodową (Ertragswertverfahren). Ustawa przewiduje powszechną wycenę co 7 lat.
Z jakiego roku są wartości: Stan na 1 stycznia 2022 r. (pierwsza Hauptfeststellung), stosowany do podatku od 2025 r.
Stawki: Hebesatz ustala każda gmina. Średni Hebesatz dla Grundsteuer B w 2024 r. wyniósł 506% (Destatis). Przykład rachunkowy dla modelu federalnego: 0,31‰ × 500% daje ok. 0,155% wartości podatkowej rocznie.
Kto ustala: Gmina ustala Hebesatz i wydaje decyzję podatkową; reguły wyceny i wskaźniki określa ustawa federalna albo ustawa kraju związkowego.
Ostatnia reforma: Od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje Grundsteuerreform: wartości jednostkowe (Einheitswerte) z 1964 r. (zachód) zastąpiono wartościami według stanu na 1.01.2022, po wyroku Federalnego Trybunału Konstytucyjnego z 10.04.2018, który uznał stare zasady za niezgodne z konstytucją. Według PwC skarga konstytucyjna na nowe zasady pozostaje nierozstrzygnięta.
Różnica wobec Polski: W modelu federalnym podstawą jest wartość nieruchomości ustalona przez urząd skarbowy, a gmina ustala mnożnik bez krajowego limitu; w Polsce podstawą jest powierzchnia użytkowa, a gmina ustala stawkę za m² do ustawowego maksimum.
Ulgi i zwolnienia: Obniżenie wskaźnika (Steuermesszahl) o 25% dla mieszkań objętych wsparciem budownictwa socjalnego, mieszkań spółdzielni i podmiotów pożytku publicznego.
Obniżenie wskaźnika o 10% dla nieruchomości z budynkami wpisanymi do rejestru zabytków.
Brak ogólnego zwolnienia dla mieszkania zajmowanego przez właściciela (w źródłach nie znaleziono takiej ulgi).

Czego nie potwierdziliśmy

Tych informacji nie udało się potwierdzić w otwartym źródle albo źródła się różnią:

Średni Hebesatz za 2025 i 2026 r. (dostępne dane Destatis kończą się na 2024 r.).
Uchwalone zmiany na 2027 r. – nie znaleziono.

Źródła

Stan na rok podatkowy 2026, sprawdzone 07.10.2026. Wpływy: OECD, Global Revenue Statistics — Comparative tax revenues (DF_RSGLOBAL), kategoria 4100.

Wszystkie państwa Europy Projekt podatku od wartości w Polsce